新手买房之贷款篇—商业和公积金贷款

　　话说从zui先开始的看房，在地理位置的选择上，想必购房朋友花费了不少心思；可是伴随着看房，到确认购买房源，然后到签订合同，这一步步的过程着实不易。然而在这之中，一个扮演者重要角色的—贷款，在买房过程中是必不可少的，小编为大家整理了一下商业和公积金贷款的流程，希望对大家有所帮助。

 

　　个人住房商业贷款手续及流程

　　一、商品房按揭贷款的基本条件

　　1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；

　　2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；

　　3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的付款比例，zui低为30%以上；

　　4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。

　　5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；

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　　二、须提供资料

　　1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）；

　　2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》；

　　3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份；

　　4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）；

　　5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书；

　　6、开发商的收款帐号1份。

　　三、业务一般规定

　　1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄；

　　2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率；

　　3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不变（利率调整变化）。

 

　　四、住房按揭贷款流程

 

　　1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向；

　　2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商 誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议；

　　3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需付房款；

　　4、自付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》（备案登记）、购房付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料；

　　5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批；

　　6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续；
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　　7、问题客户的处理：

　　（1）对正在申请阶段的购房人，由于自身原因申请取消按揭贷款的，自取消之日起20日内，购房人应按一次性付款方式付清余款；

　　（2）因银行终批准的贷款额度未达到按揭总额时，购房人应在银行批复之日起10日内补足余款；

　　（3）购房人由于信用、身份、还款能力等各方面自身原因，导致银行按揭贷款未获批准的，出卖人不予退房。根据实际情况，调整贷款行另行申请，仍未批准的，经购房人申请，可以变更购房人，合同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员，营销部应及时申请注销商品房买卖合同，另行签订合同。如购房人不予变更合同，应在银行按揭贷款未获批准之日起，按照一次性付款的方式30日内付清房款，违约按照合同相关规定执行；

　　（4）对于久拖不到贷款行申请按揭贷款的客户，销售人员应建立督促机制，并将电话通知记录登记，连续三次（15日内）通知仍未办理，应按照合同规定计收违约费用；

　　8、贷款行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票； 9、借款人以后要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清； 10、贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

 

　　五、按揭贷款流程图

　　咨询 → 申请贷款（购房人）→ 审核（提供资料）→签订借款合同和抵押合同（银行）→  办理合同公证（公证处）→有关保险（保险公司）→ 办理房屋产权抵押登记（房地产登记处）→ 发放贷款（收到抵押证明）→ 借款人还款 →办理抵押房产注销登记（贷款全部还清）
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　　住房公积金贷款手续及流程

 

　　一、什么是住房公积金贷款

　　住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

　　二、住房公积金贷款的类别有：

　　新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。  

　　（注意：不是所有的公积金都提供以上类别的贷款，请先咨询当地住房公积金管理机构）

　　三、申请住房公积金个人购房贷款应符合哪些基本条件?

　　（1）有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款；

　　（2）申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为缴存不正常说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险；

　　（3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款，结清后可二次房贷，付利率不变。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种"住房保障型"的金融支持；

　　（4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务；

　　（5）贷款用途必须专款专用：住房公积金贷款用途限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的 住房应当符合市公积金管理规定的建筑设计标准。购买以盈利为目的房屋时，不能使用公积金贷款。

　　四、办理公积金贷款所需材料

　　（1）申请人和配偶的身份证各3份（正反两面）、户口簿原件及复印件2份（含页，户主页，本人页），外地户口还需暂住证原件；

　　（2）借款人结婚证复印件2份；未婚者提供未婚证明原件1份；

　　（3）借款人及配偶收入证明原件2份；

　　（4）购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》；  

　　（5）总房价30%或以上预付款收据原件及复印件2份；  

　　（6）《住房公积金卡》。
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　　五、住房公积金贷款提前还款和结清须知

 

　　（1）按照住房公积金《委托贷款合同》约定，借款人正常还款满12个期后；可申请提前部分还款，或全部结清剩余贷款本息；

　（2）提前部分还款时，所还本金额zui低不少于上一期贷款本金余额的40%；

　（3）提前还款能还3次，3次之内没有还清无法提前结清；

　（4）提前结清或正常结清住房公积金贷款后方可办理房产抵押撤除手续。  需要携带的资料：

　　①本人身份证；

　　②还款存折（卡）；

　　③《委托贷款合同》；

　　④提前还款时银行出具的《住房公积金贷款提前还款受理单》、扣款凭证；

　　⑤《抵押合同》；

　　⑥担保费发票、房产证或《商品房买卖合同》及《房产信息备案表》； 注：提前部分还款时，携带前①-③项资料。
 
　　相关提示：办理提前还款业务应避开借款人当月正常还款日，如有逾期请先在还款帐户内存入足够的资金，待贷款管理系统处理掉您的贷款逾期本息再办理该业务。

 

　　六、办理公积金的流程  

　　（1）申请人本人持购房资料（《商品房买卖合同》、购房付款收据、）夫妻双方身份证、户口薄、结婚证（所有部分原件及复印件A4三份）、贷款申请表一式三份——市公积金管理个贷服务大厅办理贷款申请手续；  
　　（2）上述机构将审批通过的贷款资料传递到委托银行；

　　（3）委托银行通知借款人及其配偶持双方身份证到委托银行签约处签 订《借款合同》、《抵押合同》；

　　（4）借款人及其配偶持双方身份证与银行工作人员一起到房管部门领取 《房屋他项权证》；

　　（5）借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份到公积金管理个贷大厅开具《放款通知书》；

　　（6）借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份、《放款通知书》到委托银行办理贷款发放手续。

　　七、公积金办理注意事项

　　（1）前去公积金办理时，必须携带所有证件的原件；

　　（2）夫妻双方都到场；

　　（3）身份证、户口本、结婚证上的号码，姓名必须一致；

　　（4）所有资料必须用A4规格复印。

 

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