全面解析公积金贷款及你所不知道的五大误区

    近日，住建部、财政部、央行三部门联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，此次“公积金新政”将公积金申请条件放宽，不要求各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，还对多项收费予以取消。这让广大职工在使用公积金时更加便利或享有更多实惠。
 

　　杨红旭分析表示，这次公积金的改革和央行房贷新政形成一套组合拳，将会刺激需求，尤其是次置业和二次改善需求。然而，在实际生活中，不少购房者在使用公积金贷款买房过程中常存在一些误区。

    公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。公积金贷款一直以来都很受到购房者的欢迎，因为住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低，这样无形中为购房者减轻了月供的压力，但是因为房贷好时间长，所以一直以来覆盖的范围其有限。细心的购房者会发现，近两年，松滋可以用公积金贷款的楼盘越来越多了。目前要是能使用商业贷款的楼盘都可以办理公积金贷款。为此，小编整理了关于公积金的信息，为大家解答公积金贷款问题，给大家在购房路上一些参考。
 
　　先，让我们了解一下，公积金贷款对象与条件：
 
　　(1)、贷款用于购买、建造、翻建、大修、装修自住住房；
 
　　(2)、借款人具有完全民事行为能力，具有本市城镇户口或有效居留身份证明；
 
　　(3)、职工单位和个人正常缴存住房公积金一年才可申请贷款；
 
　　(4)、能提供一年内合法有效的购买、建造自住住房的有效证明及30%的付款证明(购买单套建筑面积在90平米以内住房的，提供20%的付款证明)，所购房屋为二套住房的，提供60%的付款证明;
 
　　(5)、具有稳定的经济收入、信誉良好，有偿还贷款本息的能力;
 
　　(6)、能提供合法足额的担保。
 
　　据了解，目前，公积金贷款主要分三种：1、余额贷款，即公积金内有多少存款即可贷多少;2、担保贷款，高可贷30万;3、房屋抵押+担保贷款，高可贷45万。目前松滋公积金贷款主要为二种贷款方式。
 
　　公积金贷款期限：长不超过20年，贷款年限可延长至借款人法定退休年龄后3年
 
　　公积金贷款利率：按中国人民银行规定的住房公积金个人贷款利率执行。现行贷款利率为：贷款期限为5年以下(含5年)的年利率是4%，贷款期限超过5年的，年利率是4.5%，所购房屋为二套住房的，贷款利率上浮10%。
 
　　公积金贷款所需提供资料：
 
　　(1)借款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证原件及复印件
 
　　(2)夫妻双方经济收入证明
 
　　(3)出具房产管理部门备案一年内的购房合同和付款收据(或发票)或填发时间未超过一年的《房屋所有权证》
 
　　(4)住房公积金管理要求提供的其他材料
 
　　公积金贷款办理程序：
 
　　(1)提出申请。借款人凭有效购(建)住房资料向住房公积金管理领取贷款申请表，住房公积金管理自受理之日起5个工作日内做出是否准予贷款的决定
 
　　(2)签订借款合同。借款人与住房公积金管理签订借款合同及相关合同，并到房地产管理部门办理房屋抵押登记。
 
　　(3)发放贷款。借款人到受托银行签订借款借据，开设还款专户后，受托银行按照住房公积金管理委托放款。
 
　　(4)归还贷款。从贷款发放次月起，借款人按照借款合同约定的时间，将每月还款额存入还款账户，逾期归还的，则另加收利息。
 
　　(5)注销抵押。贷款本息全部还清后，借款人持住房公积金管理同意注销抵押登记证明到房地产管理部门办理注销抵押手续。
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准备贷款购房时要考虑的问题
 
　　在准备通过公积金贷款方式进行购房前，我们不妨先了解一下哪些情况可提取公积金。购买、建造、翻建、大修自住住房的;偿还自住住房贷款本息的;房租支出超出家庭工资收入5%的;生活困难，正在领取城镇低生活保障金的;遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的;北京住房公积金管理委员会规定的其他情形，可提取公积金。
 
　　除此以外，在准备贷款购房前还应该做好计划与心理上的准备。
 
　　先，是否贷款购房需要对自己的资产情况进行评估，其一，要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分;其二，投资者还需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期。此外，投资者还要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。
 
　　其次，对于普通投资者来说，选择组合贷款方式较为有利，公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。此外，期付款也不要把手头的现金用完，不过这也需要和个人承受能力相结合。
 
　　再次，目前个人住房贷款的还款方式有三种：其一，到期一次还本付息法，这种方法适用于期限在一年之内的贷款，基本不太适合房贷;其二，等额本金还款法，这种方法的个月还款额高，以后逐月减少，适合稳健投资者;其三，等额本息还款法，是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，适合资金不太充裕的投资者，初期的压力较小。
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公积金贷款使用中的常见误区
 
　　对于有贷款购房需求的购房者来说有哪些问题需要注意呢?在实际的业务操作中，存在如下几大误区。
 
　　误区一：公积金账户余额做购房付
 
　　很多人都认为既然公积金是职工购房福利政策那么理所当然的可以用来支付购房付，其实不然，因为公积金是先使用后才可以提取的，即购房人有在购房后提供购房相关的证明材料才可以办理提取手续。
 
　　误区二：子女使用父母的公积金贷款
 
　　子女不可以使用父母的公积金来贷款买房，因为父母与子女间的公积金是不能够互相使用的。在住房公积金购房申贷问题上，则视为两户人，子女和父母之间是单独分开的，即两个家庭。
 
　　误区三：装修房子可以提取住房公积金
 
　　住房公积金用于职工购买(含二手房)、建造、翻建、大修(维修费用超过房屋造价30%以上)自住住房时可以提取。装修不在住房公积金提取范围内，因此装修提取住房公积金是不行的。
 
　　误区四：公积金贷款额超出上限
 
　　公积金贷款与商业贷款存在很大区别，即不能单纯的依据房产评估值来计算贷款额，需要根据借款人收入、缴存额和缴存比例来计算，且不能超出公积金贷款高上限。
 
　　误区五：提取总额可以超过房款总额
 
　　公积金的提取总额不能超过房款总额，比如，贷款购买的房屋总价为30万元，而他的公积金存储余额有40万元，他能提取30万元的公积金，剩余的10万元公积金不能提取。